摘要：隨著核心區(qū)域的物業(yè)租金大幅上漲，早前的單體酒店是選擇繼續(xù)升級改造做單體，還是升級改造成加盟連鎖？
酒店投資“優(yōu)越的地理位置”是第一核心要素，隨著核心區(qū)域的物業(yè)租金大幅上漲，早前占據(jù)核心位置老舊的單體酒店是選擇繼續(xù)升級改造做單體，還是升級改造成加盟連鎖？這也是當(dāng)下很多投資人面臨的選擇。
今天，次方點(diǎn)評采訪的酒店投資人廖鳳湘，投資領(lǐng)域涉及房產(chǎn)、酒店、餐飲、足浴等多行業(yè)，酒店行業(yè)已有30多年的經(jīng)驗，在2020年的時候，他也面臨著單體酒店合同到期，續(xù)簽租金上漲了2倍，是繼續(xù)做單體還是做連鎖的選擇。聽聽他的投資故事以及門店的經(jīng)營數(shù)據(jù)，希望可以給到投資人一定的參考。
項目背景
1、投資人背景
在廣州打拼了30多年的湖南投資人廖鳳湘，投資經(jīng)營酒店已有30多年，在廣州、湖南等地投了多家單體酒店，深諳酒店行業(yè)的投資之道。
2、項目地理位置
廣州核心地段：酒店處于廣州最繁華的地段——天河區(qū)，被天河城購物中心、正佳廣場、天環(huán)廣場等多個商場圍繞。去廣州塔只需要一個起步價。
從廣州白云機(jī)場坐地鐵3號線，只要30分鐘，出地鐵只需要200多米就能到達(dá)酒店。
穿過人流如織的街區(qū)，走不到100米就能看到酒店。它在居民區(qū)的對面，綠蔭環(huán)繞，將喧鬧隔絕在外。
酒店客群：酒店客群以商務(wù)客人為主。酒店附近有很多辦公樓，旁邊的體育中心會定期舉辦各式賽事與會議，也會有很多團(tuán)隊協(xié)議客。
3、改造升級、加盟品牌的理由：
1)高額租金與產(chǎn)品的老化決定了要做改造升級:2009年簽訂的11年租期，當(dāng)時租金只需要110萬/年；2020年續(xù)簽租金350萬/年，租金上漲了2倍多；而單體酒店已經(jīng)開業(yè)10多年，硬件等設(shè)施設(shè)備都已老化，即使地段好，但房價的天花板依然存在，均價最好時候也就200多元，而這樣的房價無法支撐每個月的固定成本。
2）消費(fèi)客群的變化和個人精力促使加盟連鎖品牌：消費(fèi)者尤其是經(jīng)常出差的商務(wù)客人對連鎖品牌有認(rèn)知，一定程度上連鎖品牌會給到客人歸屬感和安全感；
另外，由于自己投資的行業(yè)比較多，酒店在自己的眾多投資當(dāng)中是比較小的一部分，也不希望花費(fèi)太多的精力在上面，對比加盟連鎖酒店，有專業(yè)的管理運(yùn)營團(tuán)隊，不需要自己太操心。
3）周邊競品市場決定了加盟品類：周邊喜來登、萬豪等高星級酒店居多，平均賣價800-1300元左右，由于物業(yè)面積只有2700平，面積有限，改造后房間賣價要達(dá)到600元以上很困難，但房間均價要做到300元左右才能保本。為此選擇房價在300-500元之間的中檔酒店品牌。
4）身邊酒店投資人的加盟口碑、消費(fèi)市場的需求與產(chǎn)品定位決定了加盟品牌：身邊很多投資酒店的老鄉(xiāng)都加盟了東呈集團(tuán)的“城市便捷”、“宜尚”，大家在一起交流時對宜尚口碑點(diǎn)評不錯，加深了對宜尚的印象；
當(dāng)下的消費(fèi)市場以及酒店的客群主要以年輕商務(wù)客為主，酒店產(chǎn)品適應(yīng)年輕人的消費(fèi)喜好很重要。廖總到集團(tuán)樣板間考察后，了解到目前的宜尚酒店是2.5版本，從整個產(chǎn)品的設(shè)計風(fēng)格和理念上也能接受以及符合項目情況:首先是好的門面，“微笑曲線”的logo給人的第一感覺比較舒心，給人微笑服務(wù)以及賓至如歸的第一感受；
其次是整個產(chǎn)品以木色、深藍(lán)色、灰褐色為主打色系的簡單設(shè)計風(fēng)格，符合年輕人的消費(fèi)調(diào)性；
最后從產(chǎn)品布局上提高了人效和坪效，這對于廖總的小物業(yè)很重要，尤其是前臺有自助和人工入住兩種模式，提高了客人的入住效率，也縮減了人工成本，同時前臺和咖啡吧的一體式設(shè)計既提高了坪效，也能更大程度創(chuàng)造非房收入。
改造前后對比圖
項目數(shù)據(jù)
數(shù)據(jù)來源于投資人和東呈集團(tuán)
酒店從2020年12月開業(yè)，2021年1月份95%的出租率，到3月份市場開始回暖，酒店生意也正式步入正軌，3月營收93萬，廖鳳湘根據(jù)4月份的數(shù)據(jù)表現(xiàn)（RP401.82元、入住率106%）預(yù)估4月營收有望超過3月。
根據(jù)自己幾十年酒店投資經(jīng)驗，廖鳳湘預(yù)估該門店的年度均價在400元左右，月營收能達(dá)到100萬左右，預(yù)估可以在3年內(nèi)回本。
同時廖鳳湘分析，由于整個物業(yè)面積僅有2700平，如果降低房量，做大房間面積，即使房間賣價在500元左右，利潤遠(yuǎn)低于小面積、多房量，所以在酒店改造時，只改了房間內(nèi)部的結(jié)構(gòu)，比如衛(wèi)生間的布局等。
項目整體除了電梯未改外，其他包含隱蔽工程在內(nèi)均做了調(diào)整，僅僅是拆除原來酒店的地板、衛(wèi)生間就花費(fèi)了60多萬元。
改造前后數(shù)據(jù)對比
數(shù)據(jù)來源于投資人和東呈集團(tuán)
整體營收對比，改造前月GOP率（月毛利潤率）58.9%，改造后月GOP率（月毛利潤率）69.8%。
改造前，該酒店是名為“凱福大酒店”的單體酒店，11年前簽訂的合同，那時整體物業(yè)租金110萬，其中2樓出租給餐廳年收租20多萬，酒店所實(shí)際承擔(dān)的年租金只有80多萬，單體酒店能有所盈余。但后來由于餐廳退出，便將2樓改為了客房，增加了20多間房后立即加盟了宜尚。
廖總自己算了一筆賬，如果按照80間客房的單體酒店來經(jīng)營，即使RP做到230元，100%的出租率，月度總營收也只有55萬；扣除掉29萬的房租和20多萬的運(yùn)營成本后，只能實(shí)現(xiàn)收支平衡，更別提20多間房的改造成本回收。
宜尚酒店廣州體育西路地鐵站店
門店經(jīng)營管理
以前做單體酒店，即使有店長管理，但是自己會經(jīng)常到門店坐坐，也會經(jīng)常多地學(xué)習(xí)、考察酒店物料，以此改進(jìn)門店品質(zhì)。
改造后，酒店采購和經(jīng)營管理都交給店長，廖鳳湘每天只關(guān)注店長發(fā)來的數(shù)據(jù)報表，用一句總結(jié)就是“只要店長給酒店盈利了就好”。至于物料采購，則只需要店長提需求，廖鳳湘在平臺上下單就好。
宜尚酒店廣州體育西路地鐵站店
客源結(jié)構(gòu)
以前的客源主要以O(shè)TA和散客為主，但隨著酒店硬件的老化，客群主要以散客為主。
改造后，客源結(jié)構(gòu)組成，62%的會員占比，20%的協(xié)議客，18%來源于其他渠道；同時酒店也選擇性的上架OTA渠道，從而大大降低了酒店給到OTA渠道的傭金。
項目滿意點(diǎn)
1、項目管理上可以不用操心：門店有整個團(tuán)隊的管理，店長+店助的管理可以讓廖鳳湘少操很多心。
2、項目產(chǎn)品有特色：廖鳳湘也會經(jīng)常去住其他酒店，從產(chǎn)品、管理等角度學(xué)習(xí)其他家生意好的經(jīng)驗；對比起來覺得自己門店產(chǎn)品設(shè)計簡單，比較適合年輕人的審美：
智能化的產(chǎn)品有特色，大堂公區(qū)滿足客人辦理入住、休閑的需求；
智能機(jī)器人可以送外賣或其他日常生活所需，節(jié)省人工成本，能為客人帶來便利；
客房用了智能化設(shè)施，化妝鏡的燈光調(diào)控，窗簾可以自動打開，智能調(diào)控空調(diào)溫度和電視機(jī)的聲音高低，這些都提升了客戶體驗，讓客人感覺舒適、安心。
3、硬件裝修質(zhì)量好：廖鳳湘表示自己工程出身，對裝修籌建環(huán)節(jié)和物料選擇也比較專業(yè)，對硬件上追求細(xì)節(jié)的完美。個人覺得既然要改造，好的硬件是關(guān)鍵，好的硬裝雖然前期投入多，但是后期運(yùn)營維護(hù)成本低，折舊率低。在選擇裝修材料時，認(rèn)可平臺的質(zhì)量，但也曾嘗試詢問價格，找到集團(tuán)供應(yīng)鏈平臺的同一個木地板廠家，而對方要求1萬平方起預(yù)定，而自己并沒有那么大的需求，這時發(fā)現(xiàn)還是集采供應(yīng)鏈有優(yōu)勢。
總體來說，廖鳳湘對宜尚品牌認(rèn)可度頗高，如再有項目的話，還會考慮加盟宜尚。
宜尚酒店廣州體育西路地鐵站店
項目遺憾點(diǎn)和處理方式
項目的遺憾點(diǎn)主要在籌建環(huán)節(jié)
施工與設(shè)計階段交叉進(jìn)行的弊端：據(jù)了解，宜尚的標(biāo)準(zhǔn)設(shè)計周期為40天，設(shè)計公司是東呈平臺的合作團(tuán)隊。由于酒店物業(yè)位于繁華地段，租金昂貴，為縮短籌建周期，項目采取了施工與設(shè)計階段交叉進(jìn)行的方式。由于部分施工階段在前，設(shè)計圖紙在后，因此出現(xiàn)局部施工現(xiàn)場尺寸與家具不符的情況，如客房迷你吧的電源插座高度不合理。最后經(jīng)過品牌方的采購負(fù)責(zé)人協(xié)調(diào)，家具廠的配合調(diào)整，門店才得以正常開業(yè)。
投資人建議
業(yè)主無非是關(guān)注地段好不好，租金價格貴不貴，加盟之后能否盈利這幾個問題。要想投資成功，有以下幾點(diǎn)建議：
酒店投資：地段第一、硬件第二、品牌第三；
在好的地段，擁有好的硬件設(shè)施、漂亮的門頭、干凈的內(nèi)在環(huán)境以及有品質(zhì)的產(chǎn)品才能吸引和留住客人；
選擇一個具有競爭力的酒店品牌，這是酒店投資的前提，既可以精準(zhǔn)定位消費(fèi)群體，也能保障一定的會員占比率。
說明：文章數(shù)據(jù)來源投資人和東呈集團(tuán)。
關(guān)鍵詞：
