北京日?qǐng)?bào)客戶端 | 記者 林靖
(資料圖)
每年的6月25日是“全國(guó)土地日”。就在今日，北京一中院發(fā)布5起涉耕地保護(hù)的典型案例。
案例1：構(gòu)成通謀虛偽行為，偽裝行為無(wú)效，隱藏行為因合意將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)，改變土地用途，亦為無(wú)效。
某公司與梁某簽訂《承包合同》，約定將位于北京市郊區(qū)的一座溫室及棚間土地租賃給梁某使用。雙方約定梁某在不違背政府政策、法律的前提下，有權(quán)決定種養(yǎng)殖項(xiàng)目，但嚴(yán)禁違法建筑。后，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府向某公司出具限期拆除通知，記載工作組發(fā)現(xiàn)案涉土地存在違法占地、違規(guī)建設(shè)等情況并責(zé)令拆除涉及的房屋及硬化地面等違規(guī)設(shè)施。當(dāng)?shù)卮逦瘯?huì)向某公司及承租戶出具《公告》，記載其對(duì)違法違規(guī)設(shè)施采取相應(yīng)維權(quán)措施并進(jìn)行了拆改。經(jīng)法院現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)，案涉大棚被拆除部分主要為操作間外墻外搭、護(hù)墻、大棚外土地硬化，部分大棚內(nèi)存在土地硬化。另查，《中國(guó)房地產(chǎn)報(bào)》刊載文章記載該公司銷售人員對(duì)以客戶身份的記者介紹可以在大棚內(nèi)加蓋房屋、進(jìn)行裝修和鋪地磚等。
法院認(rèn)為，首先，梁某自認(rèn)其承包涉案大棚的真實(shí)目的為休閑居住，梁某將承包涉案大棚用于生活居住的內(nèi)心目的，通過(guò)明確約定其承包涉案大棚用于種養(yǎng)殖項(xiàng)目的《承包合同》表現(xiàn)于外部，表示行為與內(nèi)心目的不一致。其次，該公司存在可以在大棚內(nèi)加蓋房屋、裝修和鋪地磚等與生活居住有關(guān)的宣傳銷售行為，梁某亦自認(rèn)承包涉案大棚的真實(shí)目的為用于生活居住，但雙方所簽《承包合同》未約定梁某承包涉案大棚用于生活居住，而是約定承包涉案大棚用以種養(yǎng)殖項(xiàng)目，雙方當(dāng)事人具有虛偽故意。再次，該公司宣傳涉案大棚可用以生活居住，梁某承包涉案大棚的真實(shí)目的亦為生活居住，該公司對(duì)此是明知的，雙方簽訂《承包合同》時(shí)對(duì)梁某裝修改建案涉大棚用于生活居住達(dá)成了合意，存在通謀行為?；诖?，雙方行為構(gòu)成通謀虛偽行為。根據(jù)法律規(guī)定，偽裝行為即《承包合同》無(wú)效；因案涉土地地類為農(nóng)用地，在未辦理農(nóng)用地轉(zhuǎn)用審批手續(xù)的情況下，雙方合意將農(nóng)用地用于非農(nóng)建設(shè)，隱藏行為亦為無(wú)效。
案例2：出租人與承租人合意改變土地用途的，合同無(wú)效。
李某與卓某簽訂租賃合同，約定李某同意將土地及其所有地上物出租給卓某。其中，土地用途：種植樹(shù)木；租賃期限15年，該農(nóng)莊的租金首年為20萬(wàn)元。卓某有權(quán)按照合同約定的用途和期限依法利用和經(jīng)營(yíng)所承租的土地，享有承租土地及地上物的經(jīng)營(yíng)權(quán)、收益權(quán)，享有農(nóng)莊里卓某新增種植所有樹(shù)木的所有權(quán)。
某鎮(zhèn)農(nóng)業(yè)服務(wù)中心向卓某發(fā)送記載為關(guān)于規(guī)范設(shè)施農(nóng)業(yè)用地的通知：“您所承包種植的日光溫室內(nèi)存在種植樹(shù)木的情況。經(jīng)查，該地塊土地性質(zhì)為基本農(nóng)田，禁止任何單位和個(gè)人占用基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚(yú)。請(qǐng)您自收到此通知書(shū)之日起于七日內(nèi)自行整改完畢，恢復(fù)耕種?！?/p>
卓某起訴要求李某賠償其所有投入成本。法院認(rèn)為，我國(guó)《土地管理法》第三十七條第三款規(guī)定：禁止占用永久基本農(nóng)田發(fā)展林果業(yè)和挖塘養(yǎng)魚(yú)。案涉土地系基本農(nóng)田，而雙方簽訂協(xié)議約定土地用途為種植樹(shù)木，即雙方合意將基本農(nóng)田用于種植樹(shù)木，違反法律效力性強(qiáng)制性規(guī)定，案涉租賃合同應(yīng)為無(wú)效。雙方簽訂租賃合同時(shí)，李某已向卓某出示其與村委會(huì)簽訂的合同，對(duì)于土地狀況并未故意隱瞞。卓某具有一定的經(jīng)營(yíng)經(jīng)驗(yàn)，且未就其經(jīng)營(yíng)事項(xiàng)能否開(kāi)展進(jìn)行核實(shí)，對(duì)于合同無(wú)效存在過(guò)錯(cuò)，現(xiàn)卓某主張的投入損失系其上述過(guò)錯(cuò)所致，應(yīng)由其自身承擔(dān)該部分損失。
案例3：承租人擅自改變土地用途，導(dǎo)致合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)的，出租人有權(quán)解除合同。
孟某與鄭某簽訂《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》，約定孟某將所承包土地出租給鄭某，用于建設(shè)農(nóng)業(yè)大棚和經(jīng)營(yíng)。土地交付后，鄭某投資建設(shè)了非農(nóng)業(yè)大棚。后，當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)定在案涉土地上建設(shè)房屋違反了《北京市城鄉(xiāng)規(guī)劃條例》并責(zé)令拆除。孟某通知鄭某由于其私自建設(shè)非農(nóng)業(yè)大棚的建筑，致使當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)定建筑為違建并予拆除，且鄭某未從事農(nóng)業(yè)生產(chǎn)也未投資興建農(nóng)業(yè)大棚和經(jīng)營(yíng)，合同目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，要求解除合同。經(jīng)詢問(wèn)，雙方當(dāng)事人均認(rèn)可案涉土地現(xiàn)處于閑置狀態(tài)。
法院認(rèn)為，孟某與鄭某簽訂的《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》系雙方真實(shí)意思表示，其內(nèi)容未違反國(guó)家法律、行政法規(guī)的強(qiáng)制性規(guī)定，應(yīng)屬合法有效。因鄭某在案涉土地上投資建設(shè)的相關(guān)建筑被當(dāng)?shù)劓?zhèn)政府認(rèn)定為違法建筑予以拆除，且鄭某提交的證據(jù)不足以證明其依約在案涉土地建設(shè)并經(jīng)營(yíng)農(nóng)業(yè)大棚，致使案涉土地處于閑置狀態(tài)，鄭某存在違約行為，并結(jié)合鄭某在孟某催告后仍未履行主要義務(wù)的事實(shí)，法院認(rèn)定鄭某的違約行為致使《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》的目的無(wú)法實(shí)現(xiàn)，確認(rèn)《農(nóng)業(yè)大棚合作協(xié)議》應(yīng)予解除。
案例4：承租人在農(nóng)用地堆放建筑渣土及生活垃圾，給土地造成嚴(yán)重?fù)p害的，出租人有權(quán)解除土地租賃合同。
劉某與某經(jīng)濟(jì)合作社簽訂《農(nóng)村集體出租土地合同書(shū)》，約定劉某租賃村南土地，土地類型為一般農(nóng)用地，承租土地用途為耕種養(yǎng)殖。承租方義務(wù)包括依法保護(hù)和合理利用土地，不得破壞耕作層給土地造成永久性損害。后經(jīng)鎮(zhèn)政府核實(shí)，劉某有在涉案土地堆放建筑渣土及生活垃圾的行為。某經(jīng)濟(jì)合作社以劉某存在向承租土地傾倒垃圾渣土的違約行為，破壞了土地、破壞了耕作層為由，向劉某出具解除合同通知書(shū)，主張解除合同并要求劉某承擔(dān)賠償責(zé)任及其他法律責(zé)任。劉某提起訴訟，要求某經(jīng)濟(jì)合作社繼續(xù)履行《農(nóng)村集體出租土地合同書(shū)》，并恢復(fù)劉某承租土地時(shí)的原貌。
根據(jù)鎮(zhèn)政府出具的證明，劉某確有堆放建筑渣土及生活垃圾的行為，劉某存在不當(dāng)使用土地的行為，違反了雙方合同的約定，也違反了法律相關(guān)規(guī)定，某經(jīng)濟(jì)合作社有權(quán)解除合同。解除合同的通知自到達(dá)對(duì)方當(dāng)事人時(shí)生效，根據(jù)本院查明的事實(shí)，某經(jīng)濟(jì)合作社已向劉某出具解除合同通知書(shū)，劉某也已簽收，故涉案合同已于解除通知書(shū)到達(dá)劉某時(shí)解除。在涉案合同已經(jīng)解除的情況下，劉某主張繼續(xù)履行合同缺乏依據(jù)，法院不予采信。
案例5：承包方棄耕拋荒、改變土地用途的，發(fā)包方有權(quán)請(qǐng)求解除土地承包合同。
某村委會(huì)與一家農(nóng)業(yè)公司于2006年5月18日簽訂土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同書(shū)，約定村委會(huì)將位于某村的耕地200畝發(fā)包給該農(nóng)業(yè)公司使用。村委會(huì)監(jiān)督承包方按照合同約定對(duì)農(nóng)業(yè)土地進(jìn)行合理利用，制止改變土地用途的行為，如某農(nóng)業(yè)公司棄耕、撂荒和不交租金，某村委會(huì)有權(quán)終止合同。合同履行過(guò)程，村委會(huì)發(fā)現(xiàn)農(nóng)業(yè)公司在所承包耕地上大量?jī)A倒渣土，私搭亂建造成耕地硬化，改變承包耕地用途，棄耕、撂荒耕地十分嚴(yán)重，且5年多不交租金，遂起訴農(nóng)業(yè)公司，要求解除合同收回土地并付欠繳的多年租金。
另查明，該農(nóng)業(yè)公司因在案涉承包的土地上傾倒渣土碎石等建筑垃圾，與村委會(huì)工作人員以及大量村民發(fā)生糾紛，派出所出警解決。
法院認(rèn)為，根據(jù)案涉土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同約定，村委會(huì)監(jiān)督承包方按照合同約定對(duì)農(nóng)業(yè)土地進(jìn)行合理利用，制止改變土地用途的行為，如農(nóng)業(yè)公司棄耕、撂荒和不交租金，村委會(huì)有權(quán)終止合同。結(jié)合法院對(duì)涉案土地的現(xiàn)場(chǎng)勘驗(yàn)情況、當(dāng)事人提交的某政府對(duì)某村委會(huì)《關(guān)于案涉地塊大量堆放渣土，改變土地使用性質(zhì)，危及小區(qū)居民生活用水安全隱患的報(bào)告》的回復(fù)、出警記錄以及某農(nóng)業(yè)公司法定代表人王某因涉嫌非法占用耕地被刑事羈押等在案證據(jù)，法院認(rèn)定該農(nóng)業(yè)公司在案涉耕地上存在撂荒及改變土地用途的行為，違反了雙方合同關(guān)于對(duì)土地進(jìn)行合理利用、不得改變土地用途的明確約定，此外，農(nóng)業(yè)公司還未付2013年4月30日以后的租金，故村委會(huì)要求解除案涉土地承包經(jīng)營(yíng)權(quán)流轉(zhuǎn)合同，具備事實(shí)依據(jù)、合同依據(jù)和法律依據(jù)，法院可予支持。
北京一中院民四庭副庭長(zhǎng)邵普表示，上述5起案件涉及的耕地保護(hù)問(wèn)題比較典型，涵蓋了破壞耕地的各種情形：構(gòu)成通謀虛偽行為導(dǎo)致合同無(wú)效；履行過(guò)程中擅自改變土地用途或破壞耕地導(dǎo)致合同解除；破壞耕地，涉及自建大棚房休閑居住、進(jìn)行種樹(shù)養(yǎng)殖等經(jīng)營(yíng)性項(xiàng)目、堆放渣土傾倒生活垃圾、撂荒棄耕等情形。這些典型案例反映的破壞耕地的行為給我們敲響了警鐘。耕地是廣大農(nóng)民賴以生存的基本保障，亦是國(guó)家糧食供應(yīng)充足的根本保證，希望大家警惕上述改變耕地用途、撂荒、破壞耕地的行為，合理利用耕地、保護(hù)耕地，牢牢守住18億畝耕地紅線，牢牢把飯碗端在我們自己手中。
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