記者從市住建局獲悉，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法（征求意見稿）》意見征集情況已公布，共接到37條共9大類意見建議。其中，市民提議聯(lián)動改造，從片區(qū)角度謀劃“三舊”改造，與廣州今年提出的“加快廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造”不謀而合。
征求意見稿首度將“統(tǒng)籌做地”模式納入其中，做地涉及的是重點城市更新片區(qū)，這些區(qū)域的改造要謀劃導入產業(yè)，為城市長遠發(fā)展造血。記者采訪長期參與舊改的本地國企、深耕城中村改造的專家，聽取他們對統(tǒng)籌做地以及城中村改造的建議。
9大建議：
(資料圖片)
不同類型項目聯(lián)動改造，片區(qū)角度進行謀劃
7月7日至8月5日，《廣州市舊村莊舊廠房舊城鎮(zhèn)改造實施辦法（征求意見稿）》向社會公開征求意見。期間，市住建局通過網(wǎng)站留言、電子郵件等渠道共收到意見37條，相關意見正在研究處理中。
市住建局將37條意見歸納為9大類。其中，市民建議“三舊”改造應充分保障公眾的知情權、參與權、表達權和監(jiān)督權；優(yōu)化“三舊”改造審批流程，并明確歷史文化保護、樹木保護等專項評估方案編制要求。
市民建議，明確容積率獎勵、用地管理、復建安置資金監(jiān)管、安置補償、退出機制等相關條款的具體操作細則；明確產權注銷、政府補位等條款的具體操作細則。此外，進一步規(guī)范稅收、資金使用的規(guī)定；明確“三舊”改造中地下空間的規(guī)劃要求、土地供應方式等內容。
市民還建議，加強項目計劃管理，分區(qū)分片有序推進“三舊”改造；提議“三舊”改造不同類型的項目可聯(lián)動改造，從片區(qū)角度進行謀劃；希望“三舊”改造加強統(tǒng)籌規(guī)劃，明確剛性管控、交通路網(wǎng)、產業(yè)導入、功能分區(qū)等內容。
不同類型項目聯(lián)動改造、片區(qū)角度謀劃，正好對應2023年廣州市政府工作報告的內容。報告提到，要充分發(fā)揮有效投資的關鍵作用，以重大關鍵項目牽引投資增長，加快廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造，力爭城市更新投資超2000億元。
統(tǒng)籌做地：
企業(yè)期待明確融資渠道，增強政策穩(wěn)定性
根據(jù)征求意見稿，“三舊”改造的全面改造項目新增統(tǒng)籌做地等其他模式，具體實施按相關規(guī)定執(zhí)行。今年廣州市出臺了統(tǒng)籌做地工作措施和工作方案，適用于經(jīng)市政府同意的重點城市更新片區(qū)。所謂統(tǒng)籌做地，就是政府引入企業(yè)，將有待拆遷、七通一平的“生地”做成可以出讓的“熟地”。
目前的改造模式，對于企業(yè)而言有哪些利弊，如何看待統(tǒng)籌做地模式？參與廣州多個重要舊改項目的越秀地產城市更新集團相關負責人表示，目前的舊改模式，優(yōu)點是已有多年經(jīng)驗、全套政策及全周期完成案例，路徑清晰可循，但存在過往房地價持續(xù)上行導致村民期望值較高的問題，有一定實施難度。
對于統(tǒng)籌做地模式，該負責人認為這是創(chuàng)新嘗試，政府強化土地一級管控，走政府主導征拆的路徑，某種程度上可規(guī)避舊改帶來的多方利益博弈等歷史問題。目前具體融資渠道及條件支持未明確，且現(xiàn)行征拆標準與原舊改標準存在較大差異，需考慮未來動拆遷工作的落地執(zhí)行和推進效率。
對于廣州“三舊”改造的建議，該負責人表示，鑒于舊改項目周期較長的特點，建議保持和增強政策的穩(wěn)定性，特別是涉及用地報批、規(guī)劃指標、改造成本、拆補標準等的延續(xù)性，避免改造過程中，因政策變化給項目帶來顛覆性影響。如有新政實施，建議做好原有政策與新政策之間的銜接，防止不確定性因素增加影響項目推進質量和推進效率。
產業(yè)導入：
城中村產業(yè)升級要由懂產業(yè)的主體來操刀
記者留意到，廣州今年要加快的廣州新中軸線（海珠）片區(qū)、廣州火車站片區(qū)、羅沖圍片區(qū)等區(qū)域連片提升改造，都是城市重點功能區(qū)、主要交通廊道、重要景觀廊道、重大交通樞紐等重點區(qū)域，改造遠遠不是單純的新增住宅供應，更要謀劃引入產業(yè)，為城市發(fā)展造血，“產業(yè)導入”也是市民建議中期待明確的內容。
20世紀九十年代開始深耕廣州城中村改造的廣州市現(xiàn)代城市更新產業(yè)發(fā)展中心院長江浩說：“城市更新和產業(yè)轉型正在進入高度互動互促時期，廣州272條城中村里面有一半以上是產業(yè)村，比如中大康樂村、鳳和村，荔灣的山村，越秀的瑤臺村等，大拆大建趕走產業(yè)和一味保留現(xiàn)狀都是不合適的，建議產業(yè)村單獨分類形成指引，認真研究產業(yè)轉型需求，確定騰挪開發(fā)時序和招商運營機構，加強主題產業(yè)載體的先行開發(fā)，產業(yè)村的改造要達到產業(yè)轉型和產城融合，不是一個‘產居比’那么簡單的事情?！?/p>
“這需要精準如‘繡花針’一般的功夫，也需要懂產業(yè)的主體來操刀?！苯普f。過去的城中村改造，通常由地產開發(fā)商主導，但對于產業(yè)導入的工作，地產商不論是經(jīng)驗還是資源都未必能夠勝任?！艾F(xiàn)在統(tǒng)籌做地的模式，可以在‘洗菜’之后進行‘分菜’，將不同的內容交給不同的主體來負責，比如地產開發(fā)商負責建房子的部分，產業(yè)導入可以讓產投機構、商會等主體來介入，另外還有公共服務、保障性租賃住房等內容，需要更多的主體加入?！?/p>
文、圖/廣州日報·新花城記者：李天研
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