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多位一線大區(qū)的經(jīng)理證實(shí),新政落地后首周的咨詢量、帶看量確實(shí)成倍增長(zhǎng),但實(shí)際流動(dòng)性并沒(méi)有解決。
(相關(guān)資料圖)
記者丨王寅浩
掛牌量激增、網(wǎng)簽量卻保持平穩(wěn);帶看量倍增、現(xiàn)場(chǎng)成交量卻未能保持首日的高“下定”……
“認(rèn)房不認(rèn)貸”在北京落地首周后,北京商報(bào)記者走訪市場(chǎng)、頭部機(jī)構(gòu)、對(duì)話一線經(jīng)紀(jì)人與購(gòu)房者發(fā)現(xiàn),在過(guò)去的一周里,北京二手房的日均網(wǎng)簽量304套,與新政前持平,前5天的現(xiàn)場(chǎng)成交確實(shí)出現(xiàn)4500套左右的高量,但卻呈現(xiàn)出逐日大幅下滑的趨勢(shì)。掛牌量更是猛增了6000-8000套。
不少小業(yè)主與購(gòu)房者、經(jīng)紀(jì)人對(duì)市場(chǎng)的判斷存在較大分歧,部分置換需求的賣(mài)家卡在了“變成首套房”的路上。
網(wǎng)簽:日均成交304套,
與新政前持平
盡管不斷有“小業(yè)主提價(jià)”、市場(chǎng)火熱的消息傳出,但“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地第一周的北京二手房市場(chǎng),在兩大頭部機(jī)構(gòu)一線經(jīng)紀(jì)人看來(lái),更多的是平穩(wěn)。
來(lái)自諸葛找房提供的網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示,“認(rèn)房不認(rèn)貸”落地首周前6天,北京二手房網(wǎng)簽量1824套,日均成交304套,與8月每周的日均成交比,大致相當(dāng)。
這個(gè)數(shù)據(jù)并不意外。二手房從交易下定金、簽合同到網(wǎng)簽間的時(shí)間差,讓新政的效應(yīng)并沒(méi)有那么快體現(xiàn)在網(wǎng)簽上。但從機(jī)構(gòu)提供給北京商報(bào)記者前5天的實(shí)際“下單”量看,5天共計(jì)4500套的門(mén)店預(yù)定量確實(shí)“猛增了一把”。
“但這些預(yù)定不會(huì)一下子轉(zhuǎn)化成網(wǎng)簽,個(gè)體周期不同,消化也不同?!蹦愁^部機(jī)構(gòu)信息部負(fù)責(zé)人透露,從目前后臺(tái)數(shù)據(jù)看,訂單轉(zhuǎn)網(wǎng)簽的周期在今年3月后不斷被拉長(zhǎng),2個(gè)月算比較快的,一旦涉及連環(huán)單,數(shù)據(jù)轉(zhuǎn)化的周期則無(wú)法確認(rèn)。
據(jù)他透露,目前首周下定的客戶,多為老客戶轉(zhuǎn)化,相當(dāng)于“等著松綁政策落地”的那批人,在這部分人群中,八成以上屬于置換需求,其中絕大部分需要置換的房源由于上半年的市場(chǎng)過(guò)差,并沒(méi)有完成置換。“說(shuō)白了,他們都要先把手里的房子賣(mài)出去,變成首套房。”
但多位一線大區(qū)的經(jīng)理證實(shí),新政落地后首周的咨詢量、帶看量確實(shí)成倍增長(zhǎng),但實(shí)際流動(dòng)性并沒(méi)有解決,在這樣的情況下,訂單轉(zhuǎn)化的周期無(wú)法估量?!昂孟⒕褪牵瑹o(wú)論轉(zhuǎn)化周期有多久,至少大家還是出手了,二手房和新房不同,違約成本比較高,所以后期的轉(zhuǎn)化大部分屬于時(shí)間和置換者的成本考量問(wèn)題?!?/p>
諸葛數(shù)據(jù)研究中心高級(jí)分析師陳霄指出,通常來(lái)看,網(wǎng)簽數(shù)據(jù)具有滯后性,因此短期內(nèi)尚不能看出數(shù)據(jù)端的變化,預(yù)計(jì)9月在成交數(shù)據(jù)上將會(huì)有所顯現(xiàn)。而從市場(chǎng)先行指標(biāo)情緒指數(shù)來(lái)看,9月1日北京官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策后,市場(chǎng)情緒獲得明顯提振,根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心建立的情緒指數(shù)模型,第36周(8月28日-9月3日)北京市場(chǎng)情緒指數(shù)達(dá)到-0.69,較前一周上升0.17,扭轉(zhuǎn)了下降的態(tài)勢(shì)。
根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)顯示,2023年8月,重點(diǎn)50城市場(chǎng)情緒指數(shù)為-0.78,較上月下降0.05,連續(xù)6個(gè)月回落,處于觀望區(qū)間低位,接近低迷區(qū)間邊界。8月市場(chǎng)情緒指數(shù)幾近觸底,達(dá)到近年來(lái)的低谷,8月下旬以來(lái),住建部等多部門(mén)接連祭出救市大招,包括統(tǒng)一下調(diào)首套房和二手房首付比例下限以及降低存量首套房貸利率等,北上廣深以及成都、長(zhǎng)沙、武漢、佛山等核心一二線城市相繼官宣執(zhí)行“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策,樓市松綁政策小高峰到來(lái),市場(chǎng)即將邁入復(fù)蘇周期。市場(chǎng)情緒目前已經(jīng)降至歷史低谷,預(yù)計(jì)下月有望迎來(lái)觸底反彈。
價(jià)格:“‘認(rèn)房不認(rèn)貸’后,
中介還給我降價(jià)120萬(wàn)”
但置換者在這個(gè)時(shí)候,也表現(xiàn)出了自己的糾結(jié)。
1030萬(wàn)元,兩周內(nèi)可賣(mài)。當(dāng)樓下的頭部中介給寧文報(bào)出這個(gè)價(jià)格,寧文直接掛了電話。
寧文的房子位于北京市東城區(qū)的和平里,雖然教育配套在和平里處于末尾,但2007年的房子放在老破小林立的和平里,也屬稀缺,89平方米的西南兩居室,也算三口之家核心區(qū)不錯(cuò)的配置,加上多校劃片后和平里的強(qiáng)勢(shì),怎么看都算是個(gè)不錯(cuò)的房源。
這次換房用寧文自己的話說(shuō),屬于“被動(dòng)換房”,公司搬家,大廠每天加班到11點(diǎn),確實(shí)通勤時(shí)間吃不消,加上沒(méi)娃,留個(gè)東城排名前列的學(xué)區(qū)房沒(méi)啥用。
寧文在“認(rèn)房不認(rèn)貸”前曾經(jīng)掛過(guò)一次,1150萬(wàn)是當(dāng)時(shí)這個(gè)報(bào)價(jià)1030萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人給出的建議價(jià),小區(qū)里其他兩套同戶型、樓層、裝修均不如自己的,中介給這兩套的建議是1100萬(wàn)。
在“認(rèn)房不認(rèn)貸”后,再次掛牌建議價(jià)格被直接降了120萬(wàn),寧文確實(shí)難以接受。一方面,1000萬(wàn)是寧文三年前買(mǎi)這套房子的總成本,因?yàn)槭嵌惤?jīng)適房,當(dāng)時(shí)的稅費(fèi)成本占了一大塊。另一方面,在寧文的理解中,“認(rèn)房不認(rèn)貸”在北京全量執(zhí)行,意味著政策底已經(jīng)來(lái)臨,市場(chǎng)底應(yīng)該隨之而來(lái)。
在陳霄看來(lái),想要賣(mài)掉房子的多為改善型客群,在成交上遇阻,可能是接盤(pán)的剛需群體不足,同時(shí),居民預(yù)期收入也是影響這部分客群入市信心的重要因素。不可否認(rèn)的是,這一波救市政策的推出確實(shí)大大提振了市場(chǎng)信心,帶動(dòng)需求入市,“金九銀十”行情可期。市場(chǎng)的全面復(fù)蘇還要綜合宏觀經(jīng)濟(jì)、就業(yè)形勢(shì)、居民收入等多方面來(lái)看,當(dāng)前房地產(chǎn)市場(chǎng)已經(jīng)逐步邁入復(fù)蘇周期,全面恢復(fù)仍需要一段時(shí)間。
掛牌量:猛增6000-8000套,
帶看猛增、關(guān)鍵是本周末
但這位報(bào)出1030萬(wàn)的經(jīng)紀(jì)人認(rèn)為自己的理由十分充足:一周內(nèi)掛牌量增加了6000-8000套,不但網(wǎng)簽沒(méi)有變化,實(shí)際成交量也沒(méi)有出現(xiàn)所謂的暴增。
知情人士證明了這6000-8000套的掛牌量。據(jù)了解,之所以是個(gè)區(qū)間,是因?yàn)榇笈康姆吭瓷暇€,存在個(gè)別審核問(wèn)題,其中,近半數(shù)是房齡在20年內(nèi)的房源,五分之一為120平方米的改善型戶型。來(lái)自某頭部中介的摸底,大部分此類房源的掛牌都是出于置換需求?!罢f(shuō)白了,就是想把自己變成首套房?!?/p>
但并非掛牌就能賣(mài)出去,即便是房齡比較新、戶型比較合適的。
合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅總結(jié)了三點(diǎn)目前市場(chǎng)走得比較好的房源:一是城六區(qū)位置比較好的,大興、房山、門(mén)頭溝、通州、昌平幾個(gè)區(qū)域尚處于個(gè)別板塊恢復(fù)的進(jìn)程中,例如大興西紅門(mén)、昌平回龍觀等;第二就是有比較大政府規(guī)劃的板塊,如地鐵、教育等;第三是買(mǎi)方比較理性,價(jià)格定位清晰,認(rèn)清市場(chǎng)行情,不會(huì)趁機(jī)漲價(jià),理性賣(mài)房的。
“現(xiàn)在要看9號(hào)、10號(hào)這個(gè)周末能不能有明顯的增量。”上述經(jīng)紀(jì)人也認(rèn)為,即便本周成交抬頭,也無(wú)法支持小業(yè)主的高報(bào)價(jià),畢竟和庫(kù)存量的高企與掛牌量的猛增比,稍微抬點(diǎn)頭的交易并沒(méi)有可比性。
對(duì)于經(jīng)紀(jì)人的這個(gè)說(shuō)法,寧文一半認(rèn)可,一半不認(rèn)可。認(rèn)可的是掛牌猛增并不利于“賣(mài)上價(jià)”,不認(rèn)可的是自己在政策松綁之后反而需要降價(jià)10%才能掛牌。
“經(jīng)紀(jì)人反復(fù)強(qiáng)調(diào)2周就能賣(mài),但與價(jià)格比,周期我并沒(méi)有那么急迫。”寧文認(rèn)為經(jīng)紀(jì)人給出的1030萬(wàn)元,更多是為了快速成交,但這樣一來(lái)反而自己的利益得不到保護(hù)。畢竟自己是同價(jià)格置換,買(mǎi)房那邊并沒(méi)有降價(jià)。
寧文的心態(tài)在小業(yè)主方面并不是個(gè)例。
陳霄提示,在“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策落地后,對(duì)市場(chǎng)會(huì)產(chǎn)生兩方面的影響,一方面,就是一部分急于抓住政策紅利賣(mài)一買(mǎi)一的購(gòu)房者,這部分群體會(huì)先將手頭的房源掛牌出售,甚至不排除為了加速賣(mài)出而采取降價(jià)出售的行為,此時(shí),剛需房源供給獲得補(bǔ)充,帶動(dòng)剛需購(gòu)房者入市,這也就是導(dǎo)致性價(jià)比較高的房源大量成交的原因。另一方面,在這部分群體出售掉手上的房源后,可能會(huì)選擇購(gòu)置改善型住宅,以首套房的首付比例標(biāo)準(zhǔn)來(lái)購(gòu)入新房,減輕了首付資金壓力。
但目前看,小業(yè)主與購(gòu)房者之間的心理預(yù)期存在較大的分歧,一如郭毅等業(yè)內(nèi)專家提示的,置換需求在這個(gè)時(shí)間節(jié)點(diǎn),要判斷好一個(gè)合適的價(jià)格,切勿幻想漲價(jià),最終耽誤自己的置換。
編輯丨汪乃馨
圖片丨北京商報(bào)、視覺(jué)中國(guó)、壹圖網(wǎng)
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