作為市場上頗為稀缺的純商業(yè)運營標的,得益于消費市場的復蘇趨勢及良好的商業(yè)運營能力,星盛商業(yè)(6668.HK)2023年中期業(yè)績交出營收凈利雙增長的滿意答卷。
2023年上半年,星盛商業(yè)實現(xiàn)收入2.88億元(人民幣,下同),同比增加11.13%;核心歸母凈利潤1.24億元,同比增加12.6%,整體呈現(xiàn)穩(wěn)定增長態(tài)勢。
期內,星盛商業(yè)錄得經(jīng)營性現(xiàn)金流入凈額約為人民幣1.23億元,同比增長約203.5%;截至6月底,在手現(xiàn)金13.53億元,凈現(xiàn)比1.3,現(xiàn)金充裕,為后續(xù)發(fā)展提供有力保障。
(資料圖)
強勢的基本面表現(xiàn),展現(xiàn)出星盛商業(yè)韌性增長的發(fā)展底色,更是其關聯(lián)方星河控股(下稱“星河”)穩(wěn)健基因的一脈相承。
多航道優(yōu)勢筑牢穩(wěn)健經(jīng)營根基
星河,1988年成立于深圳,經(jīng)歷35年發(fā)展,目前已形成了以產(chǎn)業(yè)運營、地產(chǎn)開發(fā)、城市更新、商業(yè)管理、酒店服務、股權投資、物業(yè)服務等多輪驅動的自循環(huán)生態(tài)圈,業(yè)務范圍遍布全國30余座城市,率先完成從城市空間提供商向城市運營商的轉型。
近年來,面對持續(xù)波動的房地產(chǎn)市場,星河始終保持穩(wěn)健的財務風格。
2023年7月,經(jīng)國內權威評級機構中證鵬元評級委員會審慎評定,星河控股集團旗下星河(集團)有限公司主體跟蹤信用等級連續(xù)三年保持“AAA”,評級展望穩(wěn)定。在行業(yè)評級下調的背景下,2022年AAA級別房企已從86家下滑至37家,今年能達到該評級的更是屈指可數(shù)。星河能連續(xù)三年獲評“AAA”信用等級,足見權威機構對星河財務健康度、抗風險能力的高度認可,也是市場為星河投出的“信任票”。
不僅如此,星河已連續(xù)11年進入由工、農、中、建四大國有銀行深圳市分行及中地會等機構聯(lián)合發(fā)布的“深圳地產(chǎn)資信10強”榜單,穩(wěn)健經(jīng)營的優(yōu)質形象受到金融市場的高度肯定。
2023年1月,星河成功發(fā)行深圳首單民營房企“央地合作增信”供應鏈ABS,規(guī)模3億人民幣,收益率4.8%,再次印證了星河作為優(yōu)質房企的資信實力。
進一步分析不難發(fā)現(xiàn),星河能在行業(yè)劇變之下凸顯韌性,得益于集團堅持“長期主義”的發(fā)展理念,以及多航道布局帶來的穩(wěn)健發(fā)展前景。
1、優(yōu)質持有型物業(yè)貢獻穩(wěn)定租金收入
深耕大灣區(qū)35年,星河于核心區(qū)位積累了眾多商場、寫字樓、酒店等優(yōu)質持有型物業(yè),包括位于深圳福田中心區(qū)的福田星河COCO Park、星河第三空間、星河中心、星河麗思卡爾頓酒店等標桿項目。集團在持有型物業(yè)方面每年實現(xiàn)超30億租金收入,為后續(xù)業(yè)務發(fā)展提供充足現(xiàn)金保障。
其中,星河旗下標桿項目深圳福田星河COCO Park,是深圳最受歡迎的網(wǎng)紅購物中心之一。2023年上半年,在消費復蘇及港人“北上消費”熱潮的帶動下,福田星河COCO Park錄得銷售額同比增長約27.6%,客流同比增長達43.9%,出租率保持在98.7%的行業(yè)領先水平。
在產(chǎn)業(yè)運營領域,星河產(chǎn)業(yè)集團通過“產(chǎn)·城·融·投”創(chuàng)新運營模式,成功打造出產(chǎn)業(yè)園區(qū)典范——深圳·星河WORLD。憑借8年的良好運營,深圳·星河WORLD園區(qū)成功引入了超1400余家企業(yè),創(chuàng)造產(chǎn)值超300億元,成為深圳罕有榮獲四大國家級資質的一流園區(qū)。
目前,星河產(chǎn)業(yè)已布局超20個城市,在建及運營面積超180萬㎡,主要耕植于粵港澳大灣區(qū)和華東地區(qū)。今年5月,星河產(chǎn)業(yè)獲中指院評為“2023年度中國產(chǎn)業(yè)新城運營商綜合實力TOP4”,行業(yè)地位及品牌影響力持續(xù)邁進。
在長租公寓領域,星河旗下?lián)碛行呛用丝?、星河郡寓及星河菁邸三個品牌,已成功運營超20家門店,管理房間數(shù)超5000間,業(yè)務覆蓋深圳、廣州、上海等多座城市。憑借創(chuàng)新長租一體化運營模式,以及持續(xù)提升精細化管理水平,星河的租金收入增長得到有力保障,形成了持有型物業(yè)的良性循環(huán)。
在酒店領域,星河擁有包括深圳星河麗思卡爾頓酒店、深圳星河吉酒店等在內的多間奢華、豪華、度假酒店,運營房間套數(shù)超2000間,業(yè)務覆蓋深圳、廣州、惠州等6座城市。酒店是品質精細化的服務賽道,不僅能帶來穩(wěn)定的租金收益,也為星河打下了良好的品牌基礎。
2、物業(yè)管理、股權投資“現(xiàn)金奶牛”屬性凸顯
作為星河旗下物業(yè)服務板塊,星河智善生活已連續(xù)八年榮獲中國物業(yè)服務百強企業(yè),旗下?lián)碛凶≌飿I(yè)、產(chǎn)商服務、配套服務、智慧科技、增值服務五大業(yè)務板塊,是國內物業(yè)管理類型最豐富的企業(yè)之一。
截至目前,星河智善生活合約面積超5000萬㎡,業(yè)務覆蓋30余座城市,服務業(yè)主超30萬,具備較強的持續(xù)盈利能力。
此外,星河旗下的私募股權投資機構星河資本,也在為集團構筑資金“蓄水池”。截至目前,星河資本投資了超過200家企業(yè),涵蓋新一代信息技術、新能源、高端裝備、醫(yī)療健康、消費零售等行業(yè),助力了邁瑞醫(yī)療、華大基因、寧德時代、瀾起科技、百果園等一批明星企業(yè)快速成長。
無論是物業(yè)管理還是股權投資,都能持續(xù)為星河提供穩(wěn)定的現(xiàn)金流及利潤支撐,助力集團穿越周期。
3、地產(chǎn)板塊聚焦核心區(qū)域錨定精品策略
提升經(jīng)營韌性的同時,星河亦高度重視城市空間拓展和產(chǎn)品品質提升,不斷夯實房企高質量發(fā)展底盤。
在地產(chǎn)開發(fā)領域,星河地產(chǎn)已連續(xù)11年獲評中國房地產(chǎn)百強企業(yè),且多次進入中國藍籌地產(chǎn)榜單,業(yè)務覆蓋珠三角、長三角、京津冀三大城市經(jīng)濟圈。
克而瑞研究中心數(shù)據(jù)顯示,2023年上半年,星河地產(chǎn)繼續(xù)穩(wěn)居地產(chǎn)百強榜單上半?yún)^(qū),位列第48位,公司旗下多個項目位居屬地城市銷售榜前列:成都·星河WORLD位居溫江板塊前茅,河源·星河丹堤銷售金額、套數(shù)、面積位居全市前列,惠州星河·冠臻譽府網(wǎng)簽套數(shù)、面積、金額名列全市前茅。
作為穩(wěn)健型房企的代表,星河始終踐行“高標準、嚴要求”,不斷提升各個精品項目的交付水平,筑牢交付力。據(jù)統(tǒng)計,2023年上半年,星河已完成的總交付套數(shù)超11000套。其中,惠州金裕星河梧桐灣、星河傳奇、河源星河丹堤三大項目實現(xiàn)提前交樓;南沙、中山、佛山三城四盤到訪總體收樓率達99.4%,華東蘇州、常州等項目到訪總體收樓率達98%。
目前,星河地產(chǎn)的土地儲備項目主要集中在大灣區(qū)及長三角等優(yōu)質都市圈,具有較高的安全邊際。后續(xù)隨著近期“認房不認貸”、降低首付比例等一系列政策落地,預計核心一二線城市將迎來穩(wěn)步復蘇,擁有優(yōu)質資源的房企將持續(xù)釋放增長勢能。
結語
在宏觀經(jīng)濟、行業(yè)政策以及市場環(huán)境的影響下,從“生產(chǎn)”到“服務”的轉變已成為房地產(chǎn)行業(yè)的必然趨勢。對企業(yè)而言,為了更好地適應當下市場,如何在盤活存量資產(chǎn)的同時,有效實現(xiàn)抗周期發(fā)展,尤其重要。
“星河要做五百年,不做五百強?!边@是星河董事長黃楚龍對公司基業(yè)長青的愿景,也是星河對長期主義的價值堅守。結合當前情況來看,星河已逐步完成從城市空間提供商向城市運營商的轉型,企業(yè)盈利來源也更為多樣化和均衡。如何穿越周期、逆勢出圈,星河給出的這份范本,值得參考。
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